Vivre en copropriété implique de partager un immeuble, des parties communes et des responsabilités. Pour couvrir les risques liés à cet usage collectif, la loi impose au syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance pour l’immeuble, et à chaque copropriétaire de s’assurer en responsabilité civile. Comprendre ces obligations, leurs assurées et leurs limites permet d’éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre.
Obligation d’assurance du syndicat des copropriétaires
Depuis la loi ALUR de 2014, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile de la copropriété et, pour les immeubles en tout ou partie à usage d’habitation, les dommages aux parties communes.
Cette assurance collective, souscrite par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, couvre :
- La responsabilité civile de la copropriété : dommages causés à des tiers (passants, voisins, entreprises) du fait des parties communes (chute d’une tuile, fuite d’eau dans les escaliers, ascenseur défaillant).
- Les dommages aux parties communes : incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle, tempête, explosion affectant le bâtiment, les toitures, les canalisations, les installations collectives (chauffage, ascenseur).
Les primes d’assurance sont payées par les charges de copropriété, réparties entre les copropriétaires selon les millièmes généraux ou selon une clé de répartition spécifique votée en assemblée générale.
Le syndic doit informer les copropriétaires du contrat souscrit, des assurées et des exclusions, et fournir une attestation d’assurance chaque année.
Obligation d’assurance de chaque copropriétaire
Chaque copropriétaire, qu’il occupe son logement ou qu’il le loue, doit souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages qu’il pourrait causer aux parties communes ou aux autres copropriétaires.
Cette obligation figure à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés. Elle vise à protéger l’ensemble des copropriétaires en cas de sinistre provenant d’un lot privé (fuite dans la salle de bain, incendie dans la cuisine, rupture de canalisation privative).
Concrètement, cette assurance est généralement incluse dans :
- L’assurance multirisque habitation (MRH) du copropriétaire occupant.
- L’assurance du locataire (risques locatifs + responsabilité civile) si le logement est loué.
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO) si le logement est vacant ou loué sans que le locataire soit assuré (ce qui est normalement interdit, mais peut arriver).
Le syndic peut demander chaque année une attestation d’assurance à chaque copropriétaire. En cas de défaut d’assurance, le syndic peut souscrire une assurance pour compte du copropriétaire défaillant et en récupérer le coût via les charges, après mise en demeure.
Différence entre assurance copropriété et assurance individuelle
L’assurance du syndicat couvre les parties communes et la responsabilité civile collective de la copropriété. Elle n’indemnise pas les dommages aux biens situés dans les lots privatifs (mobilier, équipements personnels, aménagements intérieurs).
L’assurance individuelle du copropriétaire couvre :
- La responsabilité civile du copropriétaire (dommages causés aux autres).
- Les biens mobiliers et immobiliers du lot privé (murs, sols, plafonds, équipements, mobilier).
- Les dommages causés par un tiers à son lot (dégât des eaux venant d’un voisin, incendie se propageant depuis les parties communes).
En cas de sinistre, les deux assurances peuvent être sollicitées :
- Si un dégât des eaux provient d’une canalisation commune (colonne montante), c’est l’assurance de la copropriété qui intervient.
- Si la fuite provient d’un robinet ou d’une canalisation privative (dans la cuisine, la salle de bain), c’est l’assurance du copropriétaire propriétaire du lot qui intervient.
- Si plusieurs lots sont touchés, un constat amiable ou un constat d’huissier permet de déterminer les responsabilités et de répartir les indemnisations.
Pour mieux comprendre les obligations d’assurance en logement, consultez notre guide sur assurance habitation locataire ou propriétaire.
Protections courantes de l’assurance copropriété
L’assurance du syndicat comprend généralement :
- Responsabilité civile de la copropriété : défense et recours, indemnisation des victimes.
- Incendie et explosion : reconstruction ou réparation des parties communes.
- Dégât des eaux : fuites, infiltrations, rupture de canalisations communes.
- Catastrophes naturelles et technologiques : tempête, grêle, inondation, tremblement de terre (si arrêté de catastrophe naturelle).
- Bris de glace : vitres, vitrages des parties communes.
- Vol et vandalisme : dégradations des parties communes (tags, portes forcées, ascenseur vandalisé).
- Défense pénale et recours : frais de procédure en cas de litige.
Certains contrats incluent des assurées optionnelles : perte de loyers, frais de relogement temporaire, assistance juridique, protection juridique.
Les exclusions varient selon les contrats : catastrophes naturelles non déclarées, défaut d’entretien, vétusté, guerres, émeutes, faute intentionnelle.
Que faire en cas de sinistre affectant la copropriété ?
En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, tempête, effondrement), plusieurs démarches doivent être engagées :
- Sécuriser les lieux : couper l’eau, l’électricité, le gaz si nécessaire. Évacuer si danger immédiat.
- Alerter le syndic : par téléphone, email ou courrier. Le syndic est le représentant légal de la copropriété et doit gérer le sinistre.
- Déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété : le syndic se charge généralement de cette démarche, dans les délais prévus au contrat (généralement 5 jours ouvrés).
- Déclarer également à son assurance personnelle si le lot privatif est touché.
- Établir un constat : photos, témoignages, constat amiable si plusieurs parties sont impliquées, constat d’huissier si litige.
- Attendre l’expertise : l’assureur mandatera un expert pour évaluer les dégâts et déterminer les responsabilités.
Le syndic doit tenir informés les copropriétaires de l’évolution du dossier, des expertises et des indemnisations.
Assurance propriétaire non occupant (PNO) : obligatoire ou facultative ?
Si le copropriétaire loue son bien ou le laisse vacant, il n’a pas d’obligation légale de souscrire une assurance PNO (sauf pour la responsabilité civile, qui peut être incluse dans la PNO ou dans une autre assurance).
Toutefois, la PNO est fortement recommandée car elle couvre :
- Les dommages aux parties privatives hors responsabilité du locataire (catastrophe naturelle, vice de construction, incendie d’origine externe).
- La responsabilité civile du propriétaire envers les tiers et les autres copropriétaires.
- Les périodes de vacance locative (absence de locataire assuré).
- La complémentarité en cas de défaillance de l’assurance du locataire.
Le coût de la PNO est généralement modéré (quelques dizaines à quelques centaines d’euros par an selon la valeur et la localisation du bien).
Pour en savoir plus sur les responsabilités et droits liés à l’usage des parties communes, consultez notre guide sur le droit à la prise en copropriété.
Attestation d’assurance et contrôle par le syndic
Le syndic peut demander chaque année à chaque copropriétaire de fournir une attestation d’assurance prouvant qu’il a bien souscrit une assurance de responsabilité civile couvrant son lot.
Cette attestation, délivrée gratuitement par l’assureur, doit mentionner les assurées souscrites et la période de couverture. Elle peut être demandée lors de l’assemblée générale ou à tout moment par le syndic.
En cas de non-fourniture de l’attestation ou de défaut d’assurance constaté, le syndic peut :
- Mettre en demeure le copropriétaire de s’assurer dans un délai d’un mois.
- Souscrire une assurance pour compte du copropriétaire défaillant et en récupérer le coût via les charges de copropriété.
- Inscrire le point à l’ordre du jour de l’assemblée générale et voter des mesures spécifiques.
Le défaut d’assurance peut également être sanctionné en cas de sinistre : si un copropriétaire non assuré cause un dommage, il devra indemniser personnellement les victimes, sans la protection de l’assurance.
Copropriété dégradée ou difficultés à assurer
Certaines copropriétés connaissent des difficultés pour trouver un assureur : immeubles vétustes, sinistres répétés, copropriétés en difficulté financière. Dans ce cas, le syndic doit multiplier les démarches auprès de plusieurs assureurs et, en dernier recours, saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui impose à un assureur désigné de couvrir la copropriété.
Le BCT fixe alors le montant de la prime et les conditions de assurée. Cette procédure permet de assurér que toute copropriété puisse être assurée, même si les conditions tarifaires peuvent être défavorables.
Le syndic doit informer les copropriétaires en assemblée générale des démarches entreprises et des coûts d’assurance, qui peuvent représenter une part importante des charges.
Sources officielles à vérifier
Avant de souscrire une assurance ou de contester une décision du syndic, il est recommandé de consulter les textes en vigueur et de se renseigner auprès d’organismes spécialisés.
- Service-public.fr : assurance de la copropriété
- ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) : informations sur l’assurance copropriété
- Légifrance : loi du 10 juillet 1965, article 9-1
- Association des responsables de copropriété (ARC) : guides pratiques et conseils pour les copropriétaires
