La question de l’assurance habitation revient souvent lors de la signature d’un bail ou de l’achat d’un bien immobilier. Qui doit obligatoirement s’assurer ? Le locataire, le propriétaire, ou les deux ? La réponse dépend du statut d’occupation du logement, de son emplacement dans un immeuble en copropriété, et du type de contrat de location. Voici un tour d’horizon des obligations et des bonnes pratiques pour chacun.
L’obligation d’assurance pour le locataire
Le locataire d’un logement vide ou meublé à usage de résidence principale ou secondaire est tenu par la loi de souscrire au minimum une assurance couvrant les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion. Cette obligation figure à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L’assurance doit être souscrite avant la remise des clés et maintenue pendant toute la durée du bail. Le locataire doit remettre une attestation d’assurance au bailleur à la signature du bail, puis chaque année sur demande. En cas de défaut d’assurance, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte et en récupérer le coût auprès du locataire, voire résilier le bail pour motif légitime.
Cette assurance protège avant tout le propriétaire : si un sinistre causé par le locataire (fuite, incendie) endommage le bien ou l’immeuble, c’est l’assurance du locataire qui prend en charge les réparations. Elle peut également couvrir les biens personnels du locataire (mobilier, équipements), mais cette assurée complémentaire (assurance « multirisque habitation ») n’est pas obligatoire, seulement recommandée.
Les locations saisonnières de courte durée (quelques semaines) peuvent être exemptées de cette obligation, mais il convient de vérifier les clauses du contrat et les recommandations de l’assureur. Pour en savoir plus sur les obligations réciproques, consultez notre guide sur les obligations du bailleur envers le locataire.
L’assurance du propriétaire occupant
Le propriétaire qui occupe son propre logement n’est soumis à aucune obligation légale de s’assurer, sauf s’il se trouve en copropriété. Dans ce cas, l’assurance de responsabilité civile est exigée pour couvrir les dommages que le propriétaire pourrait causer aux parties communes ou aux autres copropriétaires (dégât des eaux, incendie se propageant à l’immeuble).
En pratique, souscrire une assurance multirisque habitation (MRH) reste fortement conseillé, même pour un propriétaire occupant non soumis à copropriété. Cette assurance couvre les sinistres affectant le logement (incendie, tempête, cambriolage, dégât des eaux) et protège les biens mobiliers, tout en incluant une couverture de responsabilité civile pour les dommages causés à des tiers.
En cas de sinistre sans assurance, le propriétaire devra assumer seul les coûts de réparation, qui peuvent être très élevés (reconstruction après incendie, réparation de la toiture après tempête, indemnisation de voisins en cas de fuite).
L’assurance du propriétaire non occupant (PNO)
Le propriétaire qui loue son bien ou le laisse vacant n’est pas légalement tenu de s’assurer (sauf copropriété), puisque c’est le locataire qui a l’obligation d’assurer les risques locatifs. Toutefois, souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) présente plusieurs avantages.
La PNO couvre les risques que l’assurance du locataire ne prend pas en charge : dommages aux parties privatives hors responsabilité du locataire (catastrophe naturelle, vice de construction, incendie d’origine externe), périodes de vacance locative, responsabilité civile du propriétaire envers les tiers ou le locataire.
Elle intervient également en complément si l’assurance du locataire est insuffisante ou si le locataire n’est plus assuré. En cas de sinistre important, la PNO peut éviter au propriétaire de supporter des frais de remise en état considérables.
Le coût de la PNO varie selon la valeur du bien, sa localisation et les assurées souscrites. Elle est généralement moins chère qu’une MRH classique, car elle ne couvre pas les biens mobiliers (qui appartiennent au locataire).
Assurance en copropriété : quelles obligations ?
Dans un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement souscrire une assurance couvrant les parties communes et la responsabilité civile de la copropriété. Cette assurance est financée par les charges de copropriété payées par tous les copropriétaires.
Chaque copropriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur, doit également souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages qu’il pourrait causer aux parties communes ou aux autres copropriétaires. Si le logement est loué, c’est l’assurance du locataire qui couvre cette responsabilité ; si le logement est occupé par le propriétaire, celui-ci doit s’assurer lui-même.
En cas de sinistre touchant les parties communes (incendie dans les escaliers, dégât des eaux venant de la toiture), c’est l’assurance de la copropriété qui intervient en premier. Si le sinistre provient d’un appartement privé (fuite dans la salle de bain d’un copropriétaire), c’est l’assurance de ce dernier (ou de son locataire) qui prend en charge les réparations.
Pour mieux comprendre les obligations en copropriété, notamment pour l’installation d’équipements comme une borne de recharge électrique, consultez notre guide sur le droit à la prise en copropriété.
Que couvre une assurance habitation classique ?
Une assurance multirisque habitation (MRH) comprend généralement plusieurs assurées :
- Responsabilité civile : couvre les dommages causés à des tiers (voisins, passants, visiteurs).
- Incendie, explosion, foudre : prise en charge des dégâts au logement et aux biens.
- Dégât des eaux : fuite, rupture de canalisation, infiltration.
- Catastrophes naturelles et technologiques : si un arrêté de catastrophe naturelle est publié.
- Vol, vandalisme, cambriolage : protection des biens mobiliers (option souvent payante).
- Bris de glace : fenêtres, miroirs, vitres.
- Événements climatiques : tempête, grêle, neige.
Certaines assurées sont optionnelles ou limitées (plafonds d’indemnisation, franchises, exclusions). Il est important de lire attentivement le contrat avant de signer et d’adapter les assurées à la situation réelle du logement.
Justificatifs et contrôles par le bailleur
Le bailleur peut demander au locataire de fournir une attestation d’assurance à la signature du bail, puis une fois par an. Cette attestation, délivrée gratuitement par l’assureur, mentionne les assurées souscrites et la période de couverture.
Si le locataire ne fournit pas d’attestation, le bailleur doit le mettre en demeure de s’assurer dans un délai d’un mois. Passé ce délai, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire et en récupérer le coût en le rajoutant au loyer, ou engager une procédure de résiliation du bail.
Le bailleur ne peut pas imposer un assureur particulier au locataire : celui-ci est libre de choisir l’organisme de son choix, à condition que les assurées minimales légales soient respectées.
Que faire en cas de sinistre ?
En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, vol), il faut :
- Sécuriser les lieux et limiter l’aggravation des dégâts (couper l’eau, l’électricité si nécessaire).
- Déclarer le sinistre à son assureur dans les délais prévus au contrat (généralement 5 jours ouvrés, 2 jours pour un vol).
- Prévenir le bailleur ou le syndic de copropriété si le sinistre touche les parties communes ou d’autres lots.
- Conserver les preuves : photos, factures, témoignages, constat amiable si plusieurs parties sont impliquées.
- Attendre l’expertise de l’assureur avant d’engager des réparations définitives, sauf urgence absolue.
Chaque assureur a ses propres procédures. Il est recommandé de bien lire les conditions générales et de contacter rapidement son conseiller en cas de doute.
Sources officielles à vérifier
Avant de souscrire une assurance ou de se lancer dans une démarche, il est utile de consulter les textes en vigueur et de se renseigner auprès d’organismes de référence. Les règles et barèmes peuvent évoluer.
- Service-public.fr : assurance habitation du locataire
- ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) : informations sur l’assurance habitation
- Légifrance : loi du 6 juillet 1989, article 7
- Fédération française de l’assurance (FFA) : guides pratiques et comparateurs d’assurances
